9억 초과 고가주택 양도세 예측

 

 

 

9억 이하 주택, 아파트를 팔 때, 1가구 1주택자 이거나 일시적 1가구 2주택 요건을 만족하면 양도세는 비과세 대상이다. 그러나 9억 초과 고가주택, 아파트의 경우에는 1주택자라 하더라도 양도세가 부과된다. 

 

< 9억 초과 고가주택 1주택자 양도세 >

9억 초과 고가주택 1주택자(또는 일시적 1가구 2주택 요건을 만족하는 경우)의 양도세를 계산할 때 고려해야 할 요소는 다음과 같다.

- 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주) 시, "9억원 비과세"

- 3년 이상 보유 시 "장기보유특별공제" 적용(거주기간 추가 시, 세율 가산)

 

보유주택수	보유기간	거주기간	세율	비고
1주택	1년 미만	-	70%  *21년 6월 1일 이전 40%
1주택	1년 이상 2년 미만	-	60% *21년 6월 1일 이전은 기본세율
1주택	2년 이상 3년 미만	2년 미만	기본세율	9억 비과세(비조정지역만)
1주택	2년 이상 3년 미만	2년 이상	기본세율	9억 비과세
1주택	3년 이상	2년 미만	기본세율	9억 비과세(비조정지역만) 장기보유특별공제
1주택	3년 이상	2년 이상	기본세율	9억 비과세 장기보유특별공제
2주택	-	-	기본세율 + 중과 20%*(조정) *21년 6월 1일 이전은 10%
3주택 이상	-	-	기본세율 + 중과 30%*(조정) *21년 6월 1일 이전은 20%

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족하는 경우 1주택자와 동일하게 적용하기 때문에 위 표에 따로 표시하지 않았다.

제일 중요한 것은 9억원 비과세 요건이다. 9억원에 해당하는 만큼 세금을 공제해 주는데, 비과세 여부에 따라 세금이 매우 크게 달라진다. 조정대상지역에서는 반드시 2년 실거주를 해야 9억원 비과세를 받을 수 있다.

< 양도소득세 기본세율 >

 

< 장기보유특별공제율 (2021년 1월 1일 시행) >

장기보유특별공제율은 거주기간의 영향을 많이 받는다.

보유만 하고 2년 미만으로 거주할 경우, 아래 표에서 보는 바와 같이 10년을 보유해도 20% 밖에 공제받을 수 없다. 이 경우, 보유기간이 1년 증가할때마다 공제율은 2%씩 증가하여 최대 공제율은 15년 이상 보유 시 30%이다.

거주기간이 추가되면 공제율은 훨씬 커진다. 보유기간이 같을 때, 거주기간이 1년 추가될 때마다 장기보유특별공제율은 4%씩 증가한다. 실거주에 의한 장기보유특별공제는 최대 공제율이 10년 거주 시 80%이다. 

 

 

< 조정대상지역 양도소득세 예측 >

보유기간 및 거주기간 별로 9억 초과 고가주택, 아파트의 양도소득세를 예측해보았다. 조정대상지역을 기준으로 하였으므로 9억원 비과세는 거주기간이 2년이상 있을 경우에 적용하였다.

 

양도소득세 계산 과정은 다음과 같다.

구분	계산식	비고
양도차익	취득가액-양도가액-경비	경비는 취득가액의 4% 적용
과세양도차익	(양도가액-9억원)*양도차익/양도가액	9억원 비과세분 제외
장기보유특별공제	과세양도차익*공제율
양도소득액	과세양도차익-장기보유특별공제액
과세표준	양도소득액-250만원	기초공제
양도소득세	과세표준*양도세율	1주택의 경우 기본세율
지방소득세	양도소득세*10%
합계	양도소득세+지방소득세

 

CASE1. 취득가액 6억원, 양도가액 10억원, 경비 2,400만원인 경우 = 양도차익 3억 7,600만원

구분	보유2년 거주2년미만	보유2년 거주2년	보유3년 거주2년미만	보유3년 거주2년	보유5년 거주5년
과세양도차익	3억7,600만원	3,760만원	3억7,600만원	3,760만원	3,760만원
장특공제	-	-	2,256만원	752만원	1,504만원
양도소득	3억7,600만원	3,760만원	3억5,344만원	3,008만원	2,256만원
양도세	1억2,400만원	418만원	1억1,497만원	305만원	192만원
지방세	1,240만원	41만원	1,149만원	30만원	19만원
합계	1억3,640만원	460만원	1억2,647만원	336만원	212만원

 

거주 2년으로 9억원이 비과세되면서 1억 3천만원 넘는 차이가 발생하고 있다. 양도가액이 10억으로 9억원을 공제분을 제외하고 나면 양도차익이 약 4억원에서 약 3천만원 수준으로 줄기 때문이다.

 

 

CASE2. 취득가액 10억원, 양도가액 15억원, 경비 4천만원 => 양도차익 4억 6천만원

구분	보유2년 거주2년미만	보유2년 거주2년	보유3년 거주2년미만	보유3년 거주2년	보유5년 거주5년
과세양도차익	4억6,000만원	1억8,400만원	4억6,000만원	1억8,400만원	1억8,400만원
장특공제	-	-	2,760만원	3,680만원	7,360만원
양도소득	4억6,000만원	1억8,400만원	4억3,240만원	1억4,720만원	1억1,040만원
양도세	1억5,760만원	4,957만원	1억4,656만원	3,574만원	2,286만원
지방세	1,576만원	495만원	1,465만원	357만원	228만원
합계	1억7,336만원	5,452만원	1억6,121만원	3,932만원	2,515만원

 

1번 경우와 마찬가지로 2년 거주기간이 추가되면서 9억원 비과세 효과로 양도세가 약 1억 2천만원 정도 절감되고 있다. 그러나 양도가액이 15억으로 9억원 비과세를 적용해도 과세양도차익이 1억 8천만원 정도 남아있게 된다. 따라서 보유기간과 거주기간에 의한 장기보유특별공제 효과가 더 증가한다.

 

 

CASE3. 취득가액 10억원, 양도가액 20억원, 경비 4,000만원인 경우 = 양도차익 9억 6,000만원

구분	보유2년 거주2년미만	보유2년 거주2년	보유3년 거주2년미만	보유3년 거주2년	보유5년 거주5년	보유10년 거주10년
과세양도차익	9억6,000만원	5억2,800만원	9억6,000만원	5억2,800만원	5억2,800만원	5억2,800만원
장특공제	-	-	5,760만원	1억560만원	2억1,120만원	4억2,240만원
양도소득	9억6,000만원	5억2,800만원	9억420만원	4억2,240만원	3억1,680만원	1억560만원
양도세	3억6,675만원	1억8,531만원	3억4,255만원	1억4,256만원	1억32만원	2,118만원
지방세	3,667만원	1,853만원	3,425만원	1,425만원	1,003만원	211만원
합계	4억342만원	2억384만원	3억7,681만원	1억5,681만원	1억1,035만원	2,330만원

 

주택, 아파트의 가격과 양도차익이 상승할수록 9억원 비과세와 장기보유특별공제의 영향력이 더 커진다. 

10억원의 양도차익이 발생하는 경우는 보편적으로 꽤 긴 시간이 걸릴 것이다. 따라서 보유기간이 짧은 경우는 큰 의미가 없다. 그래서 10년동안 보유 및 거주를 한 경우를 고려해 보면, 장기보유특별공제를 최대치인 80%까지 적용받아 양도소득세가 2천만원 정도로 양도차익에 비해 거의 발생하지 않음을 확인할 수 있다. 또한 보유 및 거주 기간이 길어짐에 따라 양도세의 감소율도 더 큰 폭으로 발생하고 있다. 

 

결론적으로 조정대상지역의 9억 초과 고가주택, 아파트의 경우 반드시 2년 실거주를 해서 양도세를 절감해야 한다. 또한 주택, 아파트의 가액이 높을수록 장기보유특별공제의 효과를 크게 볼 수 있다. 

 

 

< 양도소득세 중과세 >

보유기간이 2년이 안되거나 조정대상지역의 다주택자라면 9억원 비과세와 장기보유특별공제를 받을 수 없을 뿐만 아니라 양도소득세 중과대상으로 더 높은 세율을 적용받는다.

보유기간 2년 미만으로 단기에 양도하는 경우, 2021년 6월 1일 이후에는 양도세율이 70%(1년미만), 60%(2년미만)로 매우 높다. 조정대상지역의 다주택자도 2021년 6월 1일 이후부터 중과세율이 10%(2주택), 20%(3주택이상)에서 20%(2주택), 30%(3주택이상)으로 인상된다. 

 

< 2021년 6월 1일 이후 양도소득세 중과세 >

구분	2021년 6월 1일 이전	2021년 6월 1일 이후
보유기간 1년미만	40% 또는 기본세율 중 큰 금액	70%
보유기간 2년미만	기본세율	60%
조정대상지역 2주택	기본세율 + 10%	기본세율 + 20%
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 + 20%	기본세율 + 30%

 

여러번에 걸친 부동산 대책으로 인해 단기양도차익과 다주택자에 대한 세금이 더이상 강화될 수 없을만큼 강화된 게 아닌가 싶다. 특히, 2021년 6월 1일부터 적용되는 부분이 많은데, 부동산시장에 어떠한 영향을 줄 지 지켜보아야겠다.