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< 재개발 사업 >
재개발 사업은 기반시설(도로, 공원, 대중교통 등)이 열악하고 노후 건축물이 밀접한 지역의 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 상권 활성화 등을 위해 시행하는 사업이다.
특히, 노후 빌라, 아파트 등이 밀집한 지역을 개발하여 신축 아파트 등을 건설하여 주거환경을 개선하는 것에 많은 사람들이 관심을 갖는다.
< 재개발 절차 >
조합을 설립하여 추진하는 재개발 사업의 절차는 다음과 같다. 규제 부분에 대해서는 하단에서 부연 설명하였다.
| 재개발 절차 | 내용 | 규제 |
| 1. 기본계획 수립 | 시장이 10년 단위로 수립, 5년마다 타당성 검토 | |
| 2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 | 시장이 기본계획에 따라 노후, 불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3 이상인 지역에 대해 정비구역 지정 | |
| 3. 조합설립 및 조합설립인가 | 토지 등 소유자의 1/4이상, 토지면적 1/2이상 동의로 조합을 설립 (미동의 소유자도 조합자격 부여) |
|
| 4. 시공자 선정 | ||
| 5. 사업시행계획 인가 | ||
| 6. 분양공고 및 분양신청 | ||
| 7. 관리처분계획 수립 및 인가 | 추가분담금 결정, 동호수 배정 => 조합원의 "당첨" |
- 관리처분인가 후 5년간 재당첨 제한(투기과열지구) - 관리처분인가일부터 소유권이전등기일까지 전매 금지(2018.01.24. 이후 사업시행인가를 신청한 재개발일 경우) |
| 8. 이주, 철거, 착공 | 세입자는 이주비 지원 | |
| 9. 준공인가 | ||
| 10. 이전고시 및 청산 | 소유권 이전 등기 | 1+1 으로 공급받은 60m2 이하 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년동안 전매 제한 |
< 재개발, 재건축 재당첨 제한 >
투기과열지구에서 재개발, 재건축 사업의 조합원/일반분양 당첨자는 투기과열지구 내 재당첨이 5년간 제한된다. 조합원은 관리처분인가일, 일분분양 당첨자는 당첨일을 기준으로 한다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 예외로 인정되어 분양신청을 할 수 있다.
< 재개발 조합권 전매 제한 >
도시 및 주거환경정비법 제39조 2항에 따르면, 투기과열지구 내 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 재개발 입주권은 관리처분인가일부터 소유권 이전 등기일까지 전매가 금지된다.
1) 조정/비조정 → 투기과열지구일 경우
규제지역은 국토부장관이 지정하는 것으로 최근 몇 년간 계속해서 확대되었다. 따라서 조정대상지역이나 비조정대상지역에서 투기과열지구로 변경된 지역이 꽤 많다. "관리처분인가일 이후 재개발 조합권 전매 금지" 규정은 조정대상지역이나 비조정대상지역에서 투기과열지구로 변경되면 예외 없이 모두 적용된다. 이때에는 재개발사업의 사업시행인가일과 무관하게 해당 지역의 재개발사업에는 모두 적용된다.
2) 재개발 조합권 전매 금지 예외 조항 - 도정법 39조 2항
관리처분인가일 이후 재개발 조합권은 전매 금지로, 매매를 하더라도 양수인은 조합원 지위를 취득할 수 없다. 단, 양도인이 아래 조항에 해당하는 경우, 양수인은 조합원 자격을 얻을 수 있다.
- 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 시, 군으로 이전하는 경우
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
- 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우
- 1세대 1주택자로서 소유기간이 10년, 거주기간이 5년 이상인 경우
- 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발, 재건축 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
- 상속, 이혼으로 인하여 토지 또는 건물을 소유한 자
- 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래의 신고를 한 경우
관리처분계획인가 후 전매가 제한된 상황에서 위 예외 조건에 해당한다면 희소성이 높아 높은 가격에 거래될 가능성이 있다. 특히 재개발 조합권 전매 제한 예외 중 눈여겨볼 부분은 1세대 1 주택자가 10년 소유, 5년 거주했을 경우에는 언제든지 매매가 가능하다는 것이다. 부동산 중에서도 재개발 사업은 특히 더 장기적인 관점으로 접근해야 하므로, 10년 소유, 거주 5년이 불가능할 만큼 어려운 조건은 아닌 것으로 보인다.
재개발 사업은 공부할 부분이 많아 계속해서 공부하며 업데이트 할 예정이다.
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