용적률과 건폐율 의미, 제한 - 아파트 재건축, 재개발 관련

 

재건축, 재개발에 있어 용적률과 건폐율은 매우 중요하다. 기존 아파트와 신축 아파트의 용적률, 건폐율이 사업의 수익성을 결정하기 때문이다. 먼저 결론부터 말하면, 기존 구축 아파트의 용적률과 건폐율은 낮을수록, 신축 아파트의 용적률과 건폐율은 높을수록 사업성이 높다. 

 

< 용적률 >

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 여기서 대지면적은 대지의 수평투영면적이고, 연면적은 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계이다. 용적률이 높다는 것은 일정한 대지면적에서 각 층 바닥면적이 많다는 것으로, 건축물의 층 수가 많다는 뜻이다.

 

 

참고로 용적률을 계산할 때는 연면적에 지하층, 주차장 등의 주민공동시설 면적은 제외한다. 또한 바닥면적에는 주차장 필로티, 옥상, 계단탑 등은 포함되지 않으므로 이 역시 제외된다.

 

< 건폐율 >

건폐율은 대지면적에서 건축면적이 차지하는 비율이다. 건폐율이 높다는 것은 대지 내에 건축물이 차지하는 면적이 많다는 것으로 아파트에서 동 간 거리가 좁고 빽빽하게 들어서 있다는 뜻이다. 반면 건폐율이 낮으면 동 간 거리가 넓어 보다 쾌적한 느낌을 준다.

 

< 용도지역별 용적률과 건폐율 제한 >

국토계획법 제77조, 제78조 및 동법 시행령 제84조, 제85조에서 용도지역별 용적률과 건폐율을 정하고 있다. 이 국토계획법에서는 건폐율 상한과 용적률의 범위만 정하고 있고, 지역의 특성을 고려하여 시, 군 조례로 이 범위 내에서 구체적인 제한을 정한다. 아래 표와 같이 서울시와 수원시의 용적률과 건폐율을 조사해 보았는데, 두 곳이 같은 용도지역이어도 차이가 10~20%씩 있다. 

 

아파트(공동주택)은 보통 2종일반, 3종일반 및 준주거지역에 건축된다. 그 중 3종일반주거지역이 가장 선호된다. 참고로 1종전용주거, 1종일반주거, 유통상업, 전용공업, 일반공업지역은 공동주택(아파트 등)의 건축이 불가능하다. 

 

ㅇ 서울시 용도지역별 용적률과 건폐율 (서울특별시 도시계획 조례 제54조, 제55조)

 

용도지역		설명	건폐율(%)	용적률(%)
주거지역	제1종전용	양호한 단독주택	50	100
	제2종전용	양호한 공동주택	40	120
	제1종일반	편리한 저층주택	60	150
	제2종일반	편리한 중층주택	60	200
	제3종일반	편리한 중,고층주택	50	250
	준주거	주거 위주+상업, 업무 일부	60	400
상업지역	중심상업	도심, 부도심의 상업, 업무	60	1,000
	일반상업	일반적인 상업, 업무	60	800
	유통상업	유통기능 증진	60	600
	근린상업	일용품 및 서비스 공급	60	600
공업지역	전용공업	중화학, 공해성	60	200
	일반공업	환경을 저해하지 않는 공업	60	200
	준공업	경공업+주거, 상업, 업무	60	400
녹지지역	보전녹지	도시를 위한 녹지	20	50
	생산녹지	농업적 생산	20	50
	자연녹지	도시를 위한 녹지+제한적 개발	20	50

 

ㅇ 경기도 수원시 용도지역별 용적률과 건폐율 (수원시 도시계획 조례 제66조, 제67조)

 

용도지역		설명	건폐율(%)	용적률(%)
주거지역	제1종전용	양호한 단독주택	40	100
	제2종전용	양호한 공동주택	30	150
	제1종일반	편리한 저층주택	60	200
	제2종일반	편리한 중층주택	60	250 (공동주택 230)
	제3종일반	편리한 중,고층주택	40	300 (공동주택 230)
	준주거	주거 위주+상업, 업무 일부	70	400
상업지역	중심상업	도심, 부도심의 상업, 업무	90	1,000
	일반상업	일반적인 상업, 업무	70	800
	유통상업	유통기능 증진	60	400
	근린상업	일용품 및 서비스 공급	70	600
공업지역	전용공업	중화학, 공해성	70	300
	일반공업	환경을 저해하지 않는 공업	60	350
	준공업	경공업+주거, 상업, 업무	60	400
녹지지역	보전녹지	도시를 위한 녹지	20	50
	생산녹지	농업적 생산	20	100
	자연녹지	도시를 위한 녹지+제한적 개발	20	100

 

< 재개발, 재건축에서의 용적률과 건폐율 >

재개발, 재건축을 기다리는 구축 아파트들은 용적률과 건폐율이 높을수록 수익성이 떨어진다. 용적률과 건폐율이 높아 기존 세대가 많으면 재개발 및 재건축 사업을 통해 신규로 일반분양하는 물량이 적어지기 때문이다. 일반분양으로 충당하지 못한 건축비는 추가분담금으로 조합원이 부담하게 된다.

특히 구축 아파트의 용적률이 200% 이상이면 재개발, 재건축의 사업성이 없다는 것이 일반적인 견해이다. 용적률이 180% 미만일 경우는 재건축, 재개발을 기대하는데, 주로 70~80년대 이전에 준공된 아파트들이 대상이다.

 

반면 신축 아파트의 용적률과 건폐율은 높을수록 재개발, 재건축 사업의 수익성이 올라간다. 최대한 많은 세대를 분양해야 하기 때문이다. 따라서 용적률과 건폐율의 완화는 재개발, 재건축 사업에서 매우 중요하다.

 

< 공공재개발, 공공재건축의 용적률 상향 >

2021년 발표된 2.4. 주택공급대책에서 정부는 공공재개발과 공공재건축의 용도지역을 1단계 종상향 하거나 현재 법정상한 용적률의 120%까지 상향하여 적용한다고 발표하였다. 서울의 경우 이를 적용하면, 제3종주거지역은 용적률이 250%의 1.2배인 300%까지 상향되고, 준주거지역의 경우, 현재 400%에서 480%까지 상향된다.

 

또한 다른 법령에 따라 용적률 상향이 불가능할 때에는 종전 세대수의 1.5배까지 세대수를 보장해 준다고 하여 공공재개발, 공공재건축 사업이 의무 임대주택 분양 등 공공성을 띄더라도 기존 조합원의 수익성을 보장하기 위한 제도를 마련하는 중이다.

 

 

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