재건축 절차, 안전진단, 투기과열지구 규제, 초과이익 환수제

 

 

< 재건축 사업 >

재건축 사업은 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등)은 양호하지만 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 실시하는 사업이다. 특히, 오래된 아파트가 많은 서울시, 수도권에 재건축을 기다리고 있는 아파트 단지들이 많고, 재건축을 통해 신축 아파트가 되면 그만큼 몸값이 상당히 많이 상승하기 때문에 관심의 대상이다. 

 

<재건축 대상 >

재건축은 대상은 '도시 및 주거환경 정비법 시행령'에서 정하고 있다. 

 

재건축 대상

주로 아파트 재건축을 위한 요건으로는 다목 노후불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 부지면적이 10,000제곱미터 이상인 지역이 해당된다. 여기서 노후불량건축물은 각 시도의 '도시 및 주거환경정비 조례'에서 정하고 있는데, 서울시, 경기도 등의 경우에는 공동주택(아파트)의 5층 이상 건축물은 재건축 연한이 30년이다. 

 

 

재건축 연한

 

< 재건축 절차>

재건축 절차는 다음과 같다. 긴 과정을 거치는 만큼 오랜 시간이 필요하다. 서울의 경우 평균적으로 8.7년이 소요된다고 한다. 

 

안전진단 > 정비구역 지정 > 조합설립인가 >

시공자 선정 > 사업시행인가 > 분양신청 > 관리처분계획 인가 >

이주, 철거, 착공 >  준공인가 > 청산

 

재건축 절차

 

 

< 안전진단 강화 >

재건축 연한 30년과 정비구역지정 요건을 만족하여도 안전진단 결과 아파트가 아직 안전하다고 판단되면 재건축을 할 수 없다. 안전진단 결과는 A~E등급으로 나오는데, 각 등급에 따라 재건축 가능 여부가 결정된다. 

A, B, C 등급 : 재건축 불가 /  D 등급 : 조건부 재건축 / E등급 : 재건축

 

2018년 2월 20일 국토교통부는 '재건축 안전진단 기준 정상화'를 발표하여 재건축을 위한 안전진단을 강화하였다. 공공기관의 현지조사 참여를 추가하였고, 조건부 재건축(D 등급) 일 때, 공공기관이 재건축 적정성을 검토하도록 하였다. 

 

또한 평가항목별 가중치를 조절하여 주거환경보다 구조안정성의 비중을 매우 크게 하였다. 정말 구조적으로 건축물이 노후하여야만 재건축을 허가해 주겠다는 의미로 해석할 수 있겠다.

 

 

< '조합설립인가' 후 조합원 지위 양도 금지 >

투기과열지구에서는 조합설립인가 후 재건축 아파트의 조합원 지위 양도(매매, 증여 등)를 금지하고 있다. '도시 및 주거환경정비법 제39조'에 따른 예외 조건은 다음과 같다.

 

• 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원이 다른 특별시, 광역시, 시, 군으로 이전하는 경우
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원이 모두 이전하는 경우
• 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우
• 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유, 5년 이상 거주한 경우
• 조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없을 때, 재건축 사업의 건축물을 3년 이상 소유한 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
• 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못했을 때, 3년 이상 소유한 자가 착공 전에 양도하는 경우
• 착공일부터 3년 이상 준공되지 않았을 때, 3년 이상 소유한 경우
• 상속, 이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
• 지방자치단체 및 금융기관에서 경매 또는 공매하는 경우
• 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 한 경우

 

< 재당첨 제한 >

투기과열지구 내 재건축, 재개발 아파트 조합원 지위가 있는 경우, 관리처분계획인가일 이후에는 5년간 투기과열지구 내 다른 아파트를 분양받을 수 없다. 

 

< 초과이익 환수제 >

재건축 아파트는 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에 따라 재건축으로 발생하는 이익의 일부를 국가에서 환수해간다. 이 법은 2006년 처음 제정되었고 2013년~2017년 동안은 유예되었다가 다시 2017년에 시행되었다. 이 법은 위헌 논란이 있었는데 2019년 12월 27일 헌법재판소에서 합헌으로 결정되면서 본격적으로 시행된다고 한다. 

2020.06,17. 주택시장 안정을 위한 관리방안, 재건축부담금 시뮬레이션 결과

 

본격적인 시행을 위해 재건축부담금 산정방식을 개정하였는데, 공시가격 현실화에 따라 사업 개시 시점의 주택 공시율은 작았던 데에 비해 종료 시점의 공시율은 높아지면서 재건축 부담금이 과도하게 계산되는 것을 방지하기 위한 것이다. 해당 내용을 반영한 '재건축이익환수법 시행령' 개정안은 2021년 2월 16일 통과되어 2021년 2월 19일부터 시행된다. 개정된 산정방식은 다음과 같다. 

 

 

< 재건축 아파트 2년 실거주 의무 논란 >

 

2020년 6월 17일 정부의 '주택시장 안정을 위한 관리방안'에는 투기과열지구에서 재건축 아파트의 분양신청을 위해서는 2년 이상 거주해야 한다는 내용이 있었다. 적용 대상은 '도시 및 주거환경정비법' 개정 이후 조합설립인가 사업으로 파급효과가 상당히 컸다. 

당시 발표된 규제에 따르면, 재건축 대상 아파트를 소유하더라도 실거주 2년을 못 채우면 신축 아파트 분양 시 현금청산을 해야했다. 이를 통해 재건축 기대 아파트에 대한 투기 수요를 억제하려 하였으나, 매수 수요는 줄지 않고, 세입자가 쫓겨나고 공실 두는 사례가 발생하는 등 부작용이 있었다.

 

그런데 2021년 7월 12일 국토법안소위에서 '도시 및 주거환경정비법' 개정안 내용에서 해당 조항을 삭제하면서, 1년 만에 재건축 2년 실거주 의무는 백지화가 되었다.

토지거래허가구역 지정 등 기존 규제로 투기 방지가 가능하고, 임대차 보호법의 계약갱신청구권과 상충되는 면이 있다는 등의 이유였으나, 여당에서 선거를 앞두고 부동산 규제를 은근슬쩍 완화한 것이 아니냐는 비판도 있다. 

 

 

 

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