전월세 금지법 적용 지역, 거주의무기간 등 요약

 

 

전월세 금지법은 신규 아파트의 청약에 당첨됐을 때 거주의무기간을 2년~5년으로 정하여 전월세를 금지하는 것으로 2021년 2월 주택법 개정을 통해 시행되었다.


<전월세 금지법 적용대상 >
2021년 2월 19일 이후 입주자 모집공고 승인신청을 하는 분양가 상한제 아파트


<분양가상한제 적용 지역 >
투기과열지구 중 직전 2개월 청약 경쟁률이 5대1을 넘거나 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 웃도는 지역 등(서울 18개구 및 과천시, 하남시, 광명시 13개동)

분양가상한제 적용지역 (출처 : 국토교통부)

 

<전월세 금지법 내용, 거주의무기간>

 

구분	분양가격	거주의무기간
공공택지에서 건설, 공급되는 주택	인근지역 매매가격의 80% 미만	5년
	인근지역 매매가격의 80%~100%	3년
민간택지에서 건설, 공급되는 주택	인근지역 매매가격의 80% 미만	3년
	인근지역 매매가격의 80%~100%	2년

 

<벌칙>
전월세 금지법을 어기고 거주의무기간을 지키지 않았을 시, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금, 해당 아파트는 LH에 매매하고 분양가의 평균이자로 처분


<관련법령>

주택법 시행령 제60조의2(분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간 등)

 

 

전월세 금지법 관련법령

 

 

<예외조항>

 

물론, 전월세 금지법에도 예외조항이 있다. 피치못 할 사정으로 이사해야 하는 경우를 법으로 규정해 놓았다.  

 

1. 해당 주택에 입주하기 위하여 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일부터 90일까지로 한다. 2. 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우 3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 아닌 지역에 거주하는 경우 4. 세대원의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우. 다만, 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다. 5. 거주의무자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함한다) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우 6. 「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 같은 법 제13조에 따라 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 목적으로 인가를 받은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 가정어린이집을 설치ㆍ운영하는 기간으로 한정한다. 7. 법 제64조제2항 본문에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우. 다만, 제73조제4항제7호 또는 제8호에 해당하는 경우는 제외한다. 8. 거주의무자의 직계비속이 「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교에 재학 중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 학기가 끝난 후 90일까지로 한정한다.

결과적으로 서울 등 분양가상한제를 적용받는 지역에서는 분양받은 후 전세를 놓을 수 없기 때문에 실거주할 수 있는 자금여력이 있는 사람만 청약이 가능하게 되었다.

투기과열지구로 지정된 지역 또는 분양가 상한제를 적용받는 지역의 경우, 분양가가 최근 상승한 집값으로 인해 7~8억에서 10억이상의 수준으로 매우 높다.

아래 자료를 참고하면 2020년 12월 기준으로 수도권 평균 분양가격은 평당 1,788만원으로 가장 인기가 많은 32평일 때, 5억7216만원이다. 서울은 평당 2,595만원으로 32평일 때, 약 8억3000만원이다. 

 

2020년 12월 기준 평균분양가

 

 

또한 주택자금대출 한도도 투기과열지구의 경우 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%로 제한된다.

 

출처 : 금융위원회

 

이런 점을 고려하면 현금이 최소 4~5억 이상은 있어야 해당 지역(분양가 상한제를 적용받는 서울, 광명, 하남, 과천 지역)에서 청약이 가능하게 된다. 9억 이상의 주택일 경우는 대략 7억 이상이 있어야 한다. 보통 직장인에게는 평생 모아도 어려운 수준이다.

 

자금이 다소 부족해도 청약을 받고 전세를 놓으면 투자의 기회를 얻을 수 있지만 이제는 제도적으로 불가능하게 되었다. 반면 자금여력이 있는 아파트 수요자의 경우, 청약 경쟁률 하락으로 청약 당첨의 가능성이 더 높아질 수 있다.

 

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