공시지가 현실화 영향 (재산세, 종부세 예측)

 

 

<공시지가>

공시지가는 부동산의 세금 등 각종 행정목적을 위해 국토교통부에서 주택, 토지 등의 가격을 조사하여 발표하는 금액이다. 공동주택(아파트)의 경우 매년 1월 1일 및 6월 1일을 기준으로 조사하여 매년 4월 말 및 9월 말에 공시하고 있다. 부동산 공시가격 알리미(주소 : realtyprice.kr)에서 간편하게 검색해 볼 수 있다. 

 

부동산 공시가격 알리미

공동주택(아파트) 공시지가는 부동산 관련 각종 세금의 과세표준액이 되기 때문에 매우 중요하다. 아래 그림에서와 같이 종부세, 양도세, 재산세 등 총 7종의 세금 등 30개 부분에 활용된다. 

 

공동주택 공시지가 활용분야

 

< 공시지가 현실화 >

공시지가는 관행적으로 시세보다 낮게 측정되어 왔으며, 현재 시세의 50~70% 정도로 공시되고 있다. 이에 따라 정부에서는 공시지가를 시세와 동일하게 하기 위해 노력하고 있으며, 세금 급증 등 가계에 부담을 주지 않고 안정적으로 공시지가를 현실화하기 위해 2020년 11월 03일 '공시지가 현실화 계획'을 수립, 발표하였다. 

 

 

현실화율 목표는 2030년까지 시세의 90%까지 공시지가를 올리는 것이다. 계획에 따르면 아파트(공동주택)의 경우 시세 15억 이상의 경우 2025년에 90%에 도달하고, 9억~15억 구간의 경우 2027년에, 9억 미만의 경우 2030년에 90%에 도달한다. 2020년 기준으로 15~20% 정도 상승하는 것으로 부동산 세금에 있어서의 영향력이 꽤 클 것으로 예상된다. 

 

< 공시지가 현실화에 따른 종부세, 재산세 예측 >

아파트(공동주택) 보유에 따른 종부세와 재산세가 공시지가 현실화에 따라 얼마나 상승하는지 1세대 1주택의 시세 5억, 10억, 15억의 주택 보유세를 예측해 보았다.

 

재산세는 도시지역분재산세와 지방교육세를 포함한 금액이고, 지난 2020년 11월 03일에 발표된 재산세 감면 완화 방안(3년간 공시지가에 따라 3만 원~18만 원 감면)을 반영한 금액이다. 

종부세는 계산된 종합부동산세액에 농어촌특별세를 포함한 금액이다.

 

연도	'21	'23	'25	'27	'30 이후
시세	5억	5억	5억	5억	5억
공시지가	3.43억	3.5억	3.78억	4.07억	4.5억 (90%)
재산세	56.7만원	58.2만원	65.2만원	75.8만원	91.8만원
종부세	-	-	-	-	-

 

연도	'21	'23	'25	'26	'27 이후
시세	10억	10억	10억	10억	10억
공시지가	7.22억	7.81억	8.41억	8.7억	9억 (90%)
재산세	164만원	186만원	237만원	248만원	259만원
종부세	-	-	-	-	-

 

연도	'21	'22	'23	'24	'25 이후
시세	15억	15억	15억	15억	15억
공시지가	11.7억	12.6억	12.6억	13.0억	13.5억 (90%)
재산세	332만원	364만원	364만원	410만원	426만원
종부세	112만원	242만원	242만원	273만원	302만원
합   계	445만원	607만원	607만원	683만원	729만원

 

1세대 1주택에 대해 공시지가 현실화율이 90%에 도달하면 2021년 대비 보유세가 약 1.6배 상승한다. 도달하는 기간은 주택의 시세에 따라 차이가 있지만 결론적으로는 상승하는 비율은 비슷한 것으로 보인다. 

그러나 절대적인 금액으로 고려하면 고가 주택일수록 세액이 높기 때문에 5억의 경우 약 40만 원 상승하는 것에 비해 15억의 경우 284만 원이 상승한다. 

 

또한 공시지가가 9억원을 초과하여 종부세가 부과되기 시작하면 주택 보유에 대한 세금이 급증하는 점도 유의해야 한다. 2021년 기준으로 공시지가 9억 원은 시세 약 12.5억 원의 주택이다. 공시지가 상승에 따라 시세 12.5억원의 주택은 2020년도에 종부세 과세대상이 아니었더라도 2021년부터 종부세 과세대상에 해당할 수 있다. 

 

 

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