종합부동산세 종부세 과세대상, 납부기한, 세율 (2021년 최신)

 

 

< 종부세, 종합부동산세란? >

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모하기 위하여 부과하는 것이다. 한마디로 말하면, 고가 부동산(주택, 토지)에 부과하는 세금이다. 

 

 

 

과세 기준일은 매년 6월 1일이다. 매년 6월 1일에 인별로 소유한 부동산에 대하여 과세하기 때문에 5월 29일이나 6월 2일에 해당 부동산을 소유했는지 아닌지는 아무 상관이 없다. 

예를 들어, 20억 원의 아파트를 2021년 6월 2일 자로 매수했다면 2021년에는 종합부동산세를 내지 않는다. 그 아파트에 대한 종부세는 2021년 6월 1일에 해당 아파트를 소유하고 있었던 전 주인이 내게 된다. 

 

납부기간은 매년 12월 1일 ~ 12월 15일이다. 종부세가 250만원을 초과하는 경우에는 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 분납할 수 있다.

 

종부세는 고가 부동산을 보유한 사람이 내는 세금이기 때문에 재산세와 중복되는 개념이다. 따라서 종부세를 계산할 때, 재산세와 중복되는 부분은 감하여 준다. 절차는 먼저 1차로 관할 시, 군, 구에서 재산세를 부과하고, 그다음 2차로 종합부동산세를 부과한다. 

 

< 종부세, 종합부동산세 과세대상 >

종부세가 부과되는 부동산은 3가지로 구분할 수 있다. 1. 주택, 2. 종합합산토지(나대지 등), 3. 별도합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등)이다.

 

1. 주택 : 인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 6억 원(1세대 1주택자는 11억 원)을 초과하는 자

2. 종합합산토지 : 인별로 소유한 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시 가격 합계액이 5억원을 초과하는 자

3. 별도합산토지 : 인별로 소유한 전국 별도합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등)의 공시 가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자

 

 

< 종부세 유형별 과세대상 >

유형	공제금액
주택(주택부속토지 포함)	6억원(1세대 1주택자는 11억원)
종합합산토지(나대지, 잡종지 등)	5억원
별도합산토지(상가, 사무실 부속토지 등)	80억원

 

< 종부세에서 1세대 1주택자로 인정되는 경우 >

종합부동산세에서 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우를 의미한다. 1가구 1주택의 경우, 공제액이 11억 원으로 그렇지 않을 경우의 6억 원과 종부세 계산 시 영향력이 크다.

혼인과 동거봉양의 경우에는 예외적으로 1세대 1 주택으로 인정해준다.

1. 혼인으로 인한 2주택자의 경우, 혼인한 날부터 5년 동안 각각 1세대로 인정

2. 동거봉양으로 인한 합가(60세 이상의 직계존속과 1세대를 구성)의 경우, 합가한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 인정

- 합가한 날 당시에는 60세 미만이었으나 합가한 후 과세기준일 현재 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간 동안만 1세대로 인정

 

 

혼인과 동거봉양 외에는 '양도세 1가구 2주택 비과세 요건'과 같이 갈아타기로 인한 2주택을 인정해 주지 않는다. 즉, 조정대상지역에서 신규 주택을 매수하고 종전 주택을 1년 안에 매도하는 경우, 양도세는 1세대 1주택으로 인정하여 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 종부세는 2주택자로 과세된다. 

따라서 이런 경우에는 종전 주택을 6월 1일 이전에 매도하거나 신규 주택의 명의를 배우자 등 기존 주택 명의자와 다른 세대원으로 해야 종부세를 절감할 수 있다.

 

>>> 예시 <<<

① 시세 5억원의 주택을 가진 사람과 10억 원의 주택을 가진 사람이 혼인으로 1세대가 되는 경우 ☞ 각 주택의 공시지가(약 3억 4천만 원 , 7억 2천만 원)에서 인별 공제액 11억 원을 각각 제외하므로 종부세 과세대상 아님  ② 시세 5억원의 주택을 가진 사람(또는 1세대)이 10억 원의 주택을 매수하고 6월 1일 이전에 5억 원의 주택을 매도하는 경우 ☞ 10억원의 주택의 공시지가액(약 7억 2천만 원)에서 11억 원을 공제하므로 종부세 과세대상 아님 ③ 6월 1일 기준으로 1세대 내에 한 명은 시세 5억 원의 주택을 보유하고, 다른 한 명은 10억 원의 주택을 보유한 경우 ☞ 1세대 2주택으로 인별 공제액은 6억원이다. 따라서 시세 10억 원의 주택에 대해서만 종부세(21년 기준 약 20만 원)가 과세된다.

 

< 종합부동산세 계산 >

주택 종부세 과세표준은 공시가격의 합계액에서 공제금액인 6억(1세대 1주택의 경우엔 11억)을 제외하고 공정시장 가액비율을 곱하여 결정된다. 

공정시장 가액비율은 할인율이라고 보면 되는데, 21년에는 95%를 적용하고 22년 이후부터는 100%를 적용하여 올해까지만 5% 할인이 된다고 말할 수 있다.

 

 

주택 종부세는 이렇게 결정된 과세표준에 종부세율을 곱하고 미리 부과된 재산세액 공제분을 제외한다. 또한 1세대 1주택인 경우, 60세 이상의 고령자나 5년 이상 장기 보유한 경우 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있다. 

 

주택 종부세율(2021년)

주택 종부세 고령자, 장기보유 공제

 

종부세는 세부담 상한액을 정하여 전년도와 비교했을 때 너무 과도한 세금이 부과되지 않도록 하고 있다. 다시말해서, 계산된 종합부동산세액과 세부담 상한액 중 적은 금액으로 종부세가 부과된다. 

 

세부담 상한액 = (직전 연도 재산세 + 종부세) x 세부담 상한율

 

세부담 상한율은 일반 150%를, 조정지역의 2 주택자와 3 주택자는 300%를 적용한다. 따라서 조정지역 외 지역에서 주택을 취득하는 등의 사유로 종부세 계산액이 증가하더라도 전년도의 150%까지만 부과된다. 

 

2019. 12. 16. 부동산 대책 종부세 세부담 상한율

< 농어촌특별세 >

종합부동산세 납부대상이 되면, 종합부동산세의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부해야 한다. 농어촌특별세는 농어업의 경쟁력 강화와 농어촌산업 기반시설의 확충을 위한 세금이다. 종부세와 같이 부과되므로 따로 신경 쓸 필요는 없다.

 

 

농어촌특별세 부과대상

 

길고 복잡해 보이지만 사실 인터넷에서 '종부세 계산기'를 검색하면 아주 간편하게 계산을 할 수 있는 곳이 많다. 또한 ㅎㄱㄴㄴ 등 부동산 어플에서는 보유한 주택을 입력하면 자동으로 종부세를 계산해 주기도 한다. 부동산 관련 세금은 꽤나 복잡하므로 개념만 정리해 두고 이러한 툴을 적극적으로 활용하는 것이 좋을 것 같다. 

 

 

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