일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

 

 

 

 

 

다주택자에 대한 규제(양도소득세, 취득세, 종부세 등)는 세대당 주택이 이미 한 채가 있는 경우, 추가로 또 집을 구매한다면 그것이 시세차익을 위한 투자라고 보고 세금을 많이 걷으려는 취지이다. 그런데 1주택자가 이사를 위해 주택을 추가로 구매하거나, 상속 등의 사유로 다주택자가 되는 경우 등은 단지 시세차익을 위한 투자라고만 보기는 어렵다. 이러한 경우에는 양도소득세를 1주택자와 마찬가지로 면제해주는데, 그것을 '일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건'이라고 칭한다. 

 

< 비과세 양도소득 >

양도세 비과세에 대한 내용은 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 1항 3호에서 정하고 있다. 첫 번째는 '1가구 1주택 비과세'이고, 두 번째는 '일시적 1가구 2주택 비과세'이다. 첫 번째 '1가구 1주택 비과세 요건'은 이전 포스팅에서 다루었다. (관련글 : 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 (2021년 12월 수정))

 

 

소득세법 시행령 제89조(비과세 양도소득)

 

 

< 12억원 초과 고가 주택 제외 >

소득세법을 보면 비과세 양도소득에서 '고가주택은 제외'한다고 적혀 있다. 여기서 고가주택은 12억 원 초과 주택으로, 12억 원 초과 주택은 양도소득세를 면제받을 수 없다. 다만, 12억 원에 대해서는 비과세고 초과분에 대해서만 양도세가 발생한다. 이것은 '1가구 1주택 비과세 요건'과 '일시적 1가구 2주택 비과세 요건' 둘 다에 해당하는 부분이다. 

 

< 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 >

'일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건'을 규정한 소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례)는 A4용지 약 7장의 분량으로 상당히 복잡하다. 최대한 주요한 사항 위주로 정리를 해 보았다.

 

● 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우

 

일명 갈아타기를 통해 양도세 비과세를 받는 경우로, 기존에 주택을 1채 가지고 있다가 신규 주택을 매입하면서 기존 주택을 파는 경우이다. 충족해야 하는 요건은 총 3가지 이다. 

 

1. 종전 주택 2년 보유 (취득 시점에 조정대상지역은 2년 거주)

2. 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득

3. 신규 주택 취득일로부터 1년/2년/3년 이내에 종전의 주택을 양도

 

세번째 요건에 신규 주택 취득일로부터 종전 주택을 양도해야 하는 기한은 두 주택이 조정대상지역인지 아닌지, 종전 주택의 취득일이 언제인지에 따라 1년, 2년, 3년으로 정해진다. 이때, 조정대상지역 여부는 취득 시점을 기준으로 한다.

 

3-1. 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도 + 세대 전원이 신규 주택에 전입신고

- 적용대상 : 종전 주택이  조정대상지역 & 2019. 12. 17. 이후 조정대상지역에서 신규 주택 취득
- 조정대상지역에서 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 1년 이내 신규주택에 전입신고 의무가 추가되었다. (실거주 의무)

- 기존 임차인이 있어서 1년 내 전입이 불가능 하면 그 임대차 계약 만기일까지 전입 및 종전 주택 매도 기한은 연장된다.

 

3-2. 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도

- 적용대상 : 종전 주택이  조정대상지역 & 2018. 09. 14. ~ 2019. 12. 16. 기간 동안 조정대상지역에서 신규 주택 취득

- 예를 들어 조정대상지역에 집이 1채 있는 1세대가 2019. 12. 16. 에 조정대상지역에서 신규 주택을 취득했다면, 2년 이내 기간인 2021. 12. 16. 까지 기존 주택을 매도해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 
- 개정되기 전 내용으로 2021.12.16. 이 지나면 적용대상이 없게 된다.

 

3-3. 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도

3-3-1. 적용대상 : 종전 주택이  조정대상지역 & 2018. 09. 14. 이전 조정대상지역에서 신규 주택 취득
- 조정대상지역 내에서 갈아타기를 하더라도 2018. 09. 14. 이전에 신규 주택을 취득했다면 매도 기한이 3년이다.
- 만약에 2018. 09. 13. 에 신규 주택을 매입하였다면, 2021. 09. 13. 이내에 매도하면 된다.
- 3-2.와 마찬가지로 개정 전 내용이므로 2021. 09. 13. 이후에는 적용대상이 없게 된다.

3-3-2. 적용대상 : 신규 주택과 기존 주택 중 비조정대상지역이 있는 경우

- 신규 주택과 기존 주택이 둘 다 조정대상지역이 아니라면, 즉 둘 중에 하나만 비조정대상지역이어도 매도 기한은 3년이다. 

 

 

2020. 12. 18. 기준 규제지역 (출처 : 국토교통부)

 

 

● 그 밖의 경우

• 상속받은 주택 : 3년 이내에 2년 이상 보유한 기존 주택 양도 시 비과세
• 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 : 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 비과세
• 1주택자 두 사람이 혼인하여 2주택자가 되는 경우 : 5년 이내에 양도하는 2년 보유(or 거주) 조건을 만족하는 주택 비과세
• 이농인(5년 이상 거주했을 경우), 영농 주택(기존주택을 5년 이내에 양도)
• 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등으로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 3년 이내에 양도

 

계속되는 부동산 규제와 조정대상지역 확대 지정 등으로 '일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건'이 꽤 복잡해진 모습이다. 취득 시기와 조정대상지역 여부를 잘 고려해서 대응해야 한다. 특히, 조합원 입주권이나 상속과 관련된 경우 세무사 등 전문가와 상의가 필요할 것 같다.

 

 

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