1가구 1주택 양도세 비과세 요건 (2021년 12월 수정)

 

 

 

연이은 부동산 대책과 규제로 인해 부동산 정책이 정말 복잡하고 어려워졌다. 집을 팔때, 양도 차액에 대해서 지불하는 양도세(양도소득세)도 여러가지 조건으로 금액이 정해지게 된다. 집을 팔 계획이 있거나, 부동산에 투자하고자 한다면 이 양도세를 안 낼 수 있는 비과세 요건을 어떻게 하면 만족할 수 있을 지 알아야 한다. 

 
1가구 1주택 양도세 비과세 요건은 양도세에서 가장 간단한 부분임에도 불구하고 그 조건이 꽤나 까다롭다. 우선 양도세가 무엇인지부터 알아보자.

 

<양도세, 양도소득세란?>

양도세는 집을 사고 팔면서 발생한 양도 차액에 대해서 부과하는 세금이다. 

 

 

이때 필요경비는 부동산 중계수수료, 취득세 등 매매를 위해 지출한 비용이다. 

양도차익에서 공제되는 250만원은 기본공제로 1년에 1회에 최초 거래분에 한하여 제공된다.

 

양도소득세 기본세율은 2020년에 7단계로 구분하던 것을 주택 가격이 올라감에 따라 한 단계 더 늘려 2021년 1월 1일부터 개정되었다.

 

<2021년 양도소득세율>

과세표준	기본세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

<양도세 비과세 - 조건 변수>

 

 

양도세를 계산할 때, 혹은 부동산 투자에서 중요한 안건은 첫번째로 '다주택자'다. 정부는 1주택자에게는 집을 사고팔때 혜택을 주고, 집이 많은 사람 즉 다주택자에게는 세금을 중과하여 페널티를 준다. 

 

두 번째로 양도세에 대해서는 '단기 양도차익'이 발생했는지 여부가 중요하다. '단기 양도차익'이 발생했다는 것은 집을 짧은 기간 안에 사고팔아서 차액을 남겼다는 것으로, 실거주할 목적보다 투자의 목적으로 집을 매매했다고 해석한다. 

 

세 번째로 양도하려는 집이 '조정대상지역'에 해당되는지 여부를 따져보아야 한다. 이것도 단순하진 않은 것이, 조정대상지역은 국토부 장관이 지정하는 것으로 상황에 따라 지정이 되기도 하고 해제가 되기도 하기 때문이다. 취득 시점에 조정대상지역이었는지 아니었는지, 양도 시점에 조정대상지역 이었는지 또는 아닌지 등에 따라 양도세 계산에 영향을 준다.

 

2020. 12. 18. 조정대상지역 (출처 : 국토교통부)

 

마지막으로 '고가 주택'인지 여부가 중요하다. 양도소득세에서 고가 주택은 12억 원 초과 주택이다(9억 원→12억 원, 2021.12.8. 이후). 고가 주택 여부는 양도세에서 뿐만 아니라 취득세, 보유세, 대출 등 모든 부동산 관련 안건에서 매우 중요한 요소이다(각각의 경우에 기준이 다름을 유의...). 고가 주택을 사고팔고 보유하는 사람은 저가 주택보다 더 많은 비용을 지불해야 한다. 

 

이 네 가지 요소가 서로서로 조건의 조건이 되어 양도세율이 결정된다. 부동산 문제를 다룰 때, 이 네가지 조건만 확실하게 이해하고 파악하면 어떤 문제든 풀어나갈 수 있다. 우리는 '1가구 1주택 양도세 비과세 요건'을 알아보고 있으므로 '양도세 비과세'를 위해 네 가지 요소가 어떻게 충족되어야 하는지 알아보자. 

 

 

 

<양도세 비과세 요건>

1. 1가구 1주택자=1세대 1주택자이어야 한다. (=다주택자면 안된다.)

 

이때, 1가구 1주택 즉, 1세대 1주택자의 의미는 무엇일까?

 

1세대란, 세대를 함께하는(동일한 주소에 거주하는) 직계존/비속(배우자, 부모, 자녀, 형제자매, 배우자의 부모/형제자매)을 의미한다. 이때, 배우자와 30세 미만의 미혼에 소득이 없는 자녀는 세대를 달리해도 1세대에 포함하는 것으로 본다. 

 

1세대 1주택이란, 위에서 언급한 1세대의 구성원이 소유한 집이 한 채라는 뜻이다.
유의해야 할 것은 다주택자가 집을 한 채만 남기고 팔았을 때, 팔고 나서 2년이 경과해야 1세대 1주택으로 인정받을 수 있다. 부연하여 설명하자면, 집이 2채 있는 사람이 먼저 1채의 집을 팔고 남은 집을 마저 팔 때, 첫 번째 집을 판 이후로 2년이 경과되지 않았다면, 두 번째 집에 대해서도 똑같이 다주택자로 보고 양도세가 중과된다. (이 조건은 2021년 1월 1일부터 적용되었다.) 

2.  단기 양도차익이 발생하지 않아야 한다.

 

집을 사고팔면서 짧은 기간 동안 차익이 발생했는지 여부에 대해서는 조건 변수 중 세 번째 요소였던 '조정대상지역' 인지 여부가 조건으로 들어간다.

 

 - 취득 시점을 기준으로 조정대상지역 : 2년 보유 + 거주 => 비과세

 - 취득 시점을 기준으로 조정대상지역이 아닐 시 : 2년 보유 = > 비과세

 

즉, 2년 보유를 안 한 주택은 무조건 과세 대상이고, 조정대상지역에서는 추가로 2년 거주까지 해야 비과세가 된다. 조정대상지역인지 여부는 주택 '취득 시점'을 기준으로 함을 유의해야 한다.

 

주택을 팔 때 해당 지역이 조정대상지역이 아니더라고 살 때 조정대상지역이었으면 2년 거주를 해야 한다. 반대로 살 때만 조정대상지역이 아니었으면, 주택을 팔 때 조정대상지역이더라도 거주는 하지 않아도 된다.

 

3. 고가 주택(12억 원 초과)이 아니어야 한다. 

 

12억 원 초과 주택은 1세대 1 주택에 단기 양도차익이 발생하지 않았더라도 12억원 초과분에 대해서는 양도세가 발생한다.

 

 

지금까지 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 알아보았다.
한편, 1가구 2 주택자의 경우에도 한시적으로 양도세를 감면해주는 조건들이 있다. 또한 12억 초과 주택에 대해서도 장기간 보유한 주택을 양도할 때는 장기보유특별공제를 받을 수 있다. " 자세한 사항은 아래 관련 글 참고 "

 

< 관련 글 >

 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

다주택자 양도소득세 중과세 (2021년 최신)

다주택자 양도소득세 중과세 (2021년 최신)

9억 초과 고가주택 양도세 예측

9억 초과 고가주택 양도세 예측