다주택자 양도소득세 중과세 (2021년 최신)

 

 

 

주택을 2채 이상 소유하고 있는 다주택자의 양도소득세에 대해 알아보자. 이 포스팅은 일시적 1가구 2주택에 해당되지 않는 경우에 대한 것이다.

 

<2021년 양도세 양도소득세 기본세율>

먼저 2021년 양도세 기본세율은 다음과 같다. 10억원 초과 고가주택이 늘어나면서 2021년부터 10억원 초과 구간이 새로 신설되어 기본세율 45%를 적용하게 되었다.

이 기본세율은 다주택 중과세가 면제되는 경우 등에 적용하는 것으로 적용 대상이 상당히 제한적이므로 참고로만 봐두자. 

 

" 2021년 양도소득세 기본세율 "

과세표준	기본세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

<다주택자 여부>

2021년 1월 1일부터 양도소득세 다주택자 여부를 판단할 때, 아파트 다세대주택, 주거용 오피스텔, 단독주택 뿐만 아니라 입주권 및 분양권까지 주택수에 포함된다. 이때 조합원 입주권은 2020년 8월 12일 이후 취득한 것에 대해서, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 것에 대해서 주택수에 포함된다.

 

참고로 조합원 입주권에 대해서는 양도세 계산이 아주 복잡하다. 우선은 그 외의 주택에 대해서 알아보도록 하자...

 

<조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과>

 

 

다주택자에 해당한다면 그 다음으로는 조정대상지역인지 여부가 중요하다. 조정대상지역에서 다주택자는 2021년 6월 1일 이전에는 양도세 중과세율 10%(2주택자), 20%(3주택자) 에서 2021년 6월 1일부터 양도세 중과세율 20%(2주택자), 30%(3주택자 이상)을 적용받는다.

 

이때 조정대상지역 중과세 여부를 판단할 때는 양도시점을 기준으로 한다. (취득시점에 조정대상인지 여부와 관련 없음.) 또한 다주택자 양도세 중과세가 적용되면 장기보유특별공제는 적용되지 않는다. 장기보유특별공제에 대해서는 아래에서 다시 설명하겠다.

 

<조정대상지역 양도소득세 중과세 배제대상>

그런데, 조정대상지역의 주택이라고 해도 양도세가 중과세되지 않는 주택들이 있다. 이 주택들은 양도세 중과세를 위한 주택수에는 가산되지 않지만, 비과세 요건을 판단할 때는 주택수에 반영이 된다는 점을 참고해야 한다.

 

 

주요사항 몇가지만 언급하면, 첫번째로 서울, 경기, 인천, 세종, 광역시를 제외한 지역의 기준시가 3억원 이하의 주택이다. 이 주택들은 양도세 중과세를 위한 주택수에는 가산되지 않는다. 

두번째로 장기 일반 민간 임대주택이다. 임대사업자로 등록한 임대주택들은 임대기간 요건을 충족하고 매도할 때에는 중과세가 되지 않는다. 

세번째로 새로운 주택을 산 지 3년안에 종전주택을 팔면 양도세 중과 대상에서 배제된다. 

 

<단기 양도차익 환수>

주택을 매수하고 2년안에 매도하는 경우, 단기 양도차익에 따른 높은 세율로 양도소득세를 내야 한다. 2021년 6월 1일부터는 단기양도차익에 대한 환수율이 높아져 주택, 입주권, 분양권은 1년 미만 안에 양도하는 경우 양도차액의 70%를, 1년 이상 2년 미만에 양도하는 경우, 60%를 양도소득세로 내야한다.

 

" 보유기간에 따른 양도소득세율 "

보유기간	이전		2021년 1월부터 (19.12.16.대책)	2021년 6월이후 (20.07.10.대책)
	주택, 입주권	분양권	주택, 입주권	주택, 입주권	분양권
1년미만	40%	(조정)50% (기타)기본세율	50%	70%	70%
2년미만	기본세율		40%	60%	60%
2년이상	기본세율		기본세율	기본세율

 

 

다주택자가 주택을 매수 후 2년 미만 안에 주택을 양도하는 경우에는, 단기 양도차익 환수에 대한 세율(70% 혹은 60%)과 다주택자 중과에 따른 세율(기본세율 + 20% 또는 30%) 중 큰 금액으로 적용한다. 

 

<장기보유특별공제>

장기보유특별공제는 주택을 장기간 보유하면 팔 때 양도차익에서 일정 금액을 보유기간에 따라 일정 비율만큼 공제해 주는 것이다. 그러나 앞서 얘기했듯이 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도할 때는 장기보유특별공제를 받을 수 없기 때문에, 이 제도는 1. 조정대상지역이 아닌 곳에서 주택을 양도하는 다주택자의 경우, 2. 9억원 초과의 고가주택을 양도하는 1주택자의 경우 적용될 것이다.  

 

비조정대상지역 다주택자 장기보유특별공제

 

참고로, 9억 초과의 고가 주택의 경우, 장기보유특별공제 시 일반 주택과 다른 요율을 적용한다. 특히, 2021년 1월 1일부터 9억원 초과 고가 주택에 대해서는 거주요건을 별도로 적용하여, 보유만 하고 거주를 안했을 때에는 장기보유특별공제를 기존 대비 50%만 해주는 것으로 변경되었다. 최소 요건은 보유는 3년 이상, 거주는 2년 이상 했을 경우, 20% 감면을 받을 수 있다. 아래 표에서와 같이 최대 공제율은 10년 이상 보유 및 거주했을 경우 80% 이다.

9억원 초과 고가 주택의 자세한 양도세 계산은 다음 포스팅을 참고. <9억 초과 고가주택 양도세 예측>

 

 

<국세청 양도세 모의계산>

다주택자의 양도세는 매우 복잡하다. 관련 내용은 기본적으로 숙지하되, 양도소득세 계산은 국세청 홈텍스 모의계산에서 양도세 모의계산을 이용하면 편리하다.

 

홈텍스

 

 

양도소득세 모의계산(홈텍스)

 

 

양도소득세 모의계산(홈텍스)

 

양도소득세 모의계산(홈텍스)

 

 

점점 복잡해지는 세법에 알면 알수록 머릿속이 혼란스럽다. 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되고, 양도세 중과와 같이 보류했던 규제들도 시행이 되면서 부동산과 관련된 세금 문제는 정말 전문가가 아니고서는 이해하기도 적용하기도 쉽지 않다. 그렇지만 세무사를 찾더라도 기본적인 내용은 알고 있어야 할 것이다. 아직 갈길이 멀다는 생각이 든다.

 

 

 

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