재산세 부과기준 - 납부기준일, 과세표준, 특례세율, 계산 등

 

  재산세는 이름 그대로 소유한 재산에 대해 부과하는 세금이다. 

< 재산세 개요 >

 

재산세 과세를 위한 소유의 기준일은 매년 6월 1일이다. 6월 1일에 소유한 재산에 대해 7월 또는 9월에 세금이 부과된다.

또한 재산세는 지방세에 속하며, 해당 재산의 소재지인 시,군으로 납부하게 된다.

 

 

재산세 납부기간은 과세대상인 재산의 종류에 따라 매년 7월 또는 9월이다.

< 재산세 납부기간 >

주택의 경우 재산세를 50%씩 나누어서 7월(1기분)과 9월(2기분)에 2번 납부하게 된다.

만약 주택의 재산세가 20만원 미만이라면, 1기분인 7월에 전액 납부한다.

이때 재산세는 지역자원시설세나 지방교육세가 포함되지 않는 본세(재산세+도시주택분)를 기준으로 한다.

 

주택 외의 건축물의 경우에는 건물분(7월)과 토지분(9월)으로 나누어서 납부하는데, 대표적으로 상가가 이에 해당된다.

과세표준금액은 시가표준액인 공시가격에 할인율(공정시장가액비율)을 곱한 금액이다.

 

과세대상	과세표준액
주택	공시지가 x 60%
건축물(주택 외)	시가표준액 x 70%
토지	공시지가 x 면적 x 70%

 

주택은 공시지가의 60%, 상가 등 주택 외 건축물과 토지는 70%를 곱하여 재산세 과세표준으로 정하였다.

이 과세표준에 재산세 세율을 곱하여 재산세를 결정하게 된다. 

 

 

재산세 세율은 주택의 경우, 공시지가에 의한 과세표준금액에 따라 다르게 적용한다. 

 

< 주택 재산세 세율 >

 

먼저 주택의 경우, 공시지가에 따라 구간을 나누어 세율을 정하고 있다. 

참고로, 주택이라 하더라도 위 세율과 관계없이 별장은 4%를 일괄 적용한다.

 

 

2021년부터 2023년까지는 공시가격 9억 원 이하 주택의 1세대 1주택자는 특례세율을 적용한다.

특례세율은 위 표에서 확인할 수 있듯이 기존 세율에서 0.05%가 감면된 것이다.

이 0.05% 감면은 공시가격이 1억 원 이하일 경우에는 재산세 50% 감면이고, 공시가격이 5억 원 초과 9억 원 이하일 경우에는 12.5% 감면이 된다.

이에 따른 감면액은 3만원에서 18만 원이다.

 

이 특례세율 적용을 위한 주택 수 산정에서 제외되는 주택도 있다. 

 

사원용 주택, 미분양 주택, 대물변제 주택, 상속주택, 혼인 전 보유주택(5년간), 기숙사, 가정어린이집, 문화재주택, 노인복지주택

 

위 주택들은 2주택으로 가지고 있더라도 주택 수 산정에서 제외되기 때문에, 주택 공시지가가 9억 원 이하일 경우, 특례세율이 적용된다. 

 

1가구 1주택의 특례세율은 세금이 청구될 때 자동으로 적용되어 특별한 조치가 필요하지는 않다.

그러나 다주택자의 경우, 특례세율을 주택수 산정 제외는 별도로 위텍스에서 신청을 해야 한다.

 

 

위텍스(https://wetax.go.kr)에서 부가서비스 메뉴의 '재산세 주택 수 산정 제외 신청'으로 들어가면, 재산세 주택 수 산정에 대한 자세한 내용과 제외 신청을 할 수 있는 버튼이 있다.  

 

 

온라인 신청기간은 올해 11월 1일까지이다.

 

 

주택 외 건축물이나 토지의 경우에는 건축물 및 토지의 종류와 금액에 따라 재산세율이 달라진다. 

<건축물 및 토지 재산세 세율>

건축물은 금액에 상관없이 종류에 따라 재산세율이 달라지는데, 상가와 같은 일반건축물은 0.25%를 적용한다. 

골프장이나 고급오락장과 같은 시설은 4%를, 주거지역 등 공장은 0.5%를 적용한다. 

 

토지의 경우, 종류에 따라 종합합산토지, 별도합산토지, 분리과세토지로 구분하고, 

종합합산토지와 별도합산토지는 과세표준금액에 따라 세율을 달리한다. 

 

재산세에는 추가로 1) 도시지역분, 2) 지역자원시설세, 3) 지방교육세가 함께 부과된다.

1) 도시지역분

재산세 도시지역분은 도시지역 내의 재산(주택, 건축물, 토지)에만 부과하는 것으로, 재산세 과세표준에 0.14% 세율을 적용한다. 

재산세 도시지역분 = 재산세 과세표준 × 0.14%

 

따라서 공시지가 1억 원 이하의 주택의 경우, 재산세 주택분에 대한 금액보다 도시지역분에 대한 금액이 더 크다.

 

 

2) 지역자원시설세

지역자원시설세는 지역의 공공자원을 위해 걷는 세금으로, 주택 및 건축물에 대해서는 소방시설을 위한 세금이 부과된다.

지역자원시설세는 과세표준이 정해져 있지 않고, 지자체에서 각자 결정하는 것으로 각 지역마다 상이하다.

따라서 지역자원시설세는 예측이 어렵다.

주택의 경우, 재산세액(도시지역분 제외)의 15~30% 수준으로 다른 항목과 비교했을 때 비중이 크지는 않다.

3) 지방교육세

지방교육세는 이름 그대로 지방교육을 위해 걷는 것으로 재산세액(도시지역분 제외)의 20%를 적용한다. 

지방교육세 = 재산세액(도시지역분 제외) x 20% 

 

 재산세는 전년도 대비 당해연도의 세액이 전년도보다 과도하게 높아지지 않도록 '세부담 상한'을 적용하고 있다. 

 

재산세 세부담 상한은 주택의 경우 공시 가격에 따라 달리 적용한다.

구분	공시가격	세부담상한
주택	3억원 이하	105%
	3억원 초과 6억원 이하	110%
	6억원 초과	130%
주택 외 건축물 및 토지 등		150%

특히 올해 2021년의 경우, 공시지가가 많이 올라갔기 때문에, 많은 주택이 세부담 상한으로 인해 재산세를 감면받았을 것으로 생각된다. 

 

2021년 주택 재산세는 세부담 상한액을 계산할 때 작년 재산세에도 특례세율 적용한다.

2020년에는 주택에 대한 재산세 특례세율이 적용되지 않았지만, 2021년에는 9억 원 이하 1가구 1주택에게 특례세율을 적용하여 재산세가 경감되었다.

이에 따라 2021년 주택의 세부담 상한을 계산할 때에는 2020년에 부과된 세액에 세부담 상한 비율을 적용하는 것이 아니라, 2020년 기준 과세표준(공시지가)에 특례세율을 적용하여 재산세를 다시 계산한 후 세부담 상한을 적용한다.

이 계산의 효과가 상당히 큰데, 공시지가 9억 원 이하 주택은 특례세율에 따라 전년도 세액의 12.5%~50% 할인된 금액에 세부담 상한이 적용되기 때문이다. 

 

따라서 세부담 상한이 5% 또는 10%에 해당하는 공시지가 6억 원 이하의 주택의 경우, 집 값 상승이나 공시지가 현실화에 따른 재산세 증가가 2021년~2023년 까지는 거의 느껴지지 않을 수 있다. 

단, 세부담 상한이 130%로 높은 공시지가 6억원 초과의 주택의 경우에는 재산세 상승에 따른 부담이 더 빨리 느껴질 것이다. 

 

마지막으로 재산세가 250만 원을 초과하는 경우, 납부기한부터 2개월 이내로 분할납부가 가능하다.

 

재산세 분할납부를 위해서는 납부기한 내에 분할납부 신청을 해야 한다.

 

 

분할납부 신청도 위텍스(https://wetax.go.kr)의 부가서비스 메뉴에서 신청할 수 있다.

예를 들어, 납부기한이 7월 31일까지인 주택 재산세를 분할납부 신청하면, 1차분은 7월 31일까지, 2차분은 9월 31일까지로 나누어서 납부할 수 있다. 

 

 

 

 

< 관련 글 >

 

종합부동산세 종부세 과세대상, 납부기한, 세율 (2021년 최신)

종합부동산세 종부세 과세대상, 납부기한, 세율 (2021년 최신)

공시지가 현실화 영향 (재산세, 종부세 예측)

공시지가 현실화 영향 (재산세, 종부세 예측)