상가 투자 세금 - 취득세, 양도소득세, 종합소득세 등

 

상가를 매매할 때와 임대소득이 발생했을 때 내야 하는 세금들을 조사해 보았다. 

 

 

1. 취득세

 

상가를 매수할 때 먼저 취득세를 내야 한다. 

상가 취득세 총 4.6% = 취득세 4%  + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%

일반적인 상가는 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 추가로 부과되어 총 4.6%가 된다.

 

한편, 사치성 재산 및 고급오락장의 경우 취득세는 12%로 중과된다. 

• 사치성 재산 : 별장, 골프장, 고급 주택, 고급선박, 고급오락장
• 고급오락장 : 카지노장, 자동도박기장, 특수목욕탕(터키탕 등), 카바레(전체면적 100㎡ 이상), 나이트클럽, 디스코클럽, 룸살롱(전체면적 100㎡ 이상, 객실 5개 이상 등)

참고로, 상가는 취득에 따른 부가가치세 납부 대상이지만, 최초 분양의 경우에는 임대사업자(일반과세자) 등록 시 환급받을 수 있고, 매매의 경우에는 포괄양수도로 매매가에 포함되어 거래되므로 크게 고려하지 않아도 된다.

 

 

2. 재산세

 

상가의 재산세는 주택 외 건물에 해당하여 건물분과 토지분이 각각 부과된다. 

 

 

건물분은 7월 16일부터 7월 31일까지, 토지분은 9월 16일부터 9월 30일까지가 납부기간이다.

 

상가의 재산세 과세표준은 시가표준액의 70%이다. 

이 과세표준액에 재산세율을 곱하여 재산세가 결정된다. 

 

재산세율은 일반 상가의 경우 '기타 건축물'에 해당하여 0.25%이다. 

• 고급오락장, 골프장 등 : 4%
• 주거지역 및 지정내역 내 공장용 건물 : 0.5%
• 기타 건축물 : 0.25%

재산세 = 시가표준액 x (재산세율 0.25% + 도시계획세 0.14%) x (1+교육세 20%)

 

재산세에는 도시계획세(과세표준액의 0.14%)와 교육세(재산세의 20%)가 포함되어 부과된다. 

 

 

3. 종합부동산세

 

다음으로 상가의 종부세는 별도합산토지로 80억 이상일 때만 부과되어 고액의 상가/건물이 아닐 경우 신경쓰지 않아도 된다.   

 

 

4. 부가가치세

 

주택임대사업자의 경우, 사업자등록이 선택이지만 상가 임대사업자는 임대사업자 등록이 의무이다. 

임대사업자 등록을 하고 임대수익이 발생하면, 해당 수익에 대해 부가가치세를 내야 한다.

 

이때 부가세는 월세에 대해서 뿐만 아니라, 보증금에 대해서도 은행 이자율에 따라 간주임대료로 계산하여 부과된다. 

(매년 변경되는 은행이자율에 따라 자동으로 계산되기 때문에, 신고할 때 보증금액만 입력하면 된다.) 

 

부가가치세 신고는 연간 상반기분/하반기분으로 나누어서 2차례 한다.

• 1기(상반기분) : 7월 1일 ~ 7월 25일
• 2기(하반기분) : 1월 1일 ~ 1월 25일

 

부가세 신고는 세무사를 통해서 진행할 수도 있지만, 국세청 홈텍스에서 직접 해도 된다. 

처음 하면 조금 복잡하게 느껴지겠지만, 요즘에는 블로그나 유튜브 등에서 방법을 자세히 알려주므로 셀프로도 충분히 가능하다.

 

한편, 연간 임대수익이 4,800만 원 이하이고, 면적 기준(서울 18,75평 이내) 등을 만족하는 경우 간이과세자로 등록하여 부가가치세를 절감할 수 있다. 단, 간이과세자는 상가건물 매매 시 부가세 환급이 불가하므로 유의해야 한다. < 자세한 내용 : https://blog.naver.com/sctax53/222204689904 >

 

 

5. 종합소득세

 

다음으로 상가 임대를 통한 임대수익은 종합소득세 대상에 해당하여 1년에 한 번씩 소득세 신고를 하여야 한다.

 

 

신고는 5월 1일부터 5월 31일까지 홈텍스에서 할 수 있고, 납부는 8월 31일까지이다.

 

 

종합소득세 계산은 다른 소득과 종합하여 위 세율표에 따라 계산된다. 

 

 

6. 양도소득세

 

마지막으로 상가를 매도할 때, 매매차익에 따른 양도소득세는 양도소득세 기본세율에 따라 아래의 세율로 계산된다. 

 

 

단, 상가를 매입하고 단기에 되파는 경우, 중과세가 적용된다. 

• 1년 미만 : 50%
• 1년 이상 2년 미만 : 40%

 

추가로, 9억 원 미만의 상가를 3년 이상으로 보유한 경우, 양도소득세 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

상가 양도세 장기보유특별공제

 

참고로, 정부는 2021년 3월 29일 부동산 대책으로 토지의 단기 양도소득 중과세를 1년 미만 50%→70%, 2년 미만 40%→60%로 2022년 1월부터 변경 적용한다고 발표하였다. 

이에 따라 상가 단기 양도소득 중과세도 강화되는 것이 아닌가에 대한 혼란이 있었지만, 현재는 토지에만 적용하는 것으로 기재부에서 답변한 상태라고 한다. 

 

 

7. 정리

 

일반적인 경우를 고려하여 상가와 관련된 세금을 정리하면 아래와 같다.

 

세금 종류	세율	시기
취득세	4.6%	취득 시
재산세	(0.25%+0.14%)x1.2배	(건물분) 7월, (토지분) 9월
부가가치세	10%	(상반기분) 7월, (하반기분) 1월
종합소득세	6~42%	(신고) 5월, (납부) 8월
양도세	6~45%	양도 시

 

 

 

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