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주택임대사업자란?
주택임대사업자는 1호 이상의 주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 지자체 등에 등록한 사람을 말한다.
주택임대사업자로 등록이 가능한 주택은 아파트를 제외한 원룸, 빌라, 오피스텔 등이다.
원래는 아파트도 주택임대사업자로 등록이 가능하였으나, 2020.7.10. 부동산 대책에서 아파트 주택임대사업자 제도는 폐지되었다.
임대주택은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
민간건설임대주택은 주택을 건설하여 취득하는 경우를 의미하고, 대부분의 사람들이 해당되는 민간매입임대주택은 매매를 통해 취득한 임대주택을 의미한다.
임대의무기간에 따라서는 단기(4년)와 장기(아파트 8년/그 외 10년)로 구분했으나, 2020.7.10. 부동산 대책에서 단기임대(4년)와 아파트 장기 매입임대(8년)에 대해서는 폐지되어 현재 10년 장기임대로만 등록이 가능하다.
주택임대사업자 혜택
1. 종합부동산세 합산대상 배제 <조정지역 내 신규는 폐지>
장기임대주택에 대해서는 아래와 같은 조건을 충족할 때, 종합부동산세 합산에서 제외된다.
- 취득 당시, 기준시가 수도권 6억 원 이하, 그 외 지역 3억 원 이하의 주택
- 10년 의무임대 준수
- 임대료 증액 5% 제한 준수
- 지자체에 장기일반민간임대주택으로 등록 및 세무서에 임대사업자 등록
- 단, 2018.9.13. 대책으로 인해 1 주택자가 2018.9.13. 이후 추가로 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우, 종부세 합산 배제 불가
2. 거주주택 양도세 감면
임대사업자가 거주하고 있는 주택에 대해서는 아래와 같은 조건을 충족할 때 양도세 비과세 혜택이 적용된다.
- 거주주택을 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주
- 임대 중에 거주주택을 양도할 것
- 임대주택 등록 시, 기준시가 수도권 6억 원 이하, 그 외 지역 3억 원 이하의 주택
- 임대료 증액 5% 제한 준수
- 지자체에 장기일반민간임대주택으로 등록 및 세무서에 임대사업자 등록
- 주택임대사업자로서 거주주택 양도세 감면이 생애 최초인 경우(생애 1회만 비과세)
거주주택의 취득시기와 일시적 1세대 2 주택인지에 따라 생애 1회로 적용되는지 여부가 달라진다.
자세한 내용 : https://blog.naver.com/bbaldae7/222444663835
3. 임대주택 양도세 혜택
3-1. 임대주택 양도세 중과세 적용 배제 <조정지역은 내 신규는 폐지>
임대의무기간 채우고 말소된 임대주택은 무기한으로 양도소득세 중과세 제외 대상이다.
민간임대주택의 양도소득세 중과세 제외를 위한 조건은 아래와 같다.
- 2018년 4월 1일 이전 등록 : 5년 이상 임대
- 2018년 4월 1일 이후 등록 : 8년 이상 임대
- 임대주택 등록 시, 기준시가 수도권 6억 원 이하, 그 외 지역 3억 원 이하의 주택
- 임대료 증액 5% 제한 준수
- 자진말소의 경우, 5년, 8년을 임대한 것으로 인정
- 단, 2018년 9월 14일 조정지역 내의 주택을 취득 후 임대등록 시에는 중과세 배제 대상에서 제외됨.
3-2. 장기보유특별공제 특례 적용 <폐지>
임대주택에 대해서는 장기보유특별공제를 50%(8년 임대), 70%(10년 임대)까지 받을 수 있다.
- 2018년 9월 13일 이전에 취득한 경우 : 85㎡ 이하
- 2018년 9월 14일 이후에 취득한 경우 : 85㎡ 이하 + 기준시가 수도권 6억 원, 그 외 3억 원 이하
단, 매입임대의 경우, '2020년 12월 31일'까지, 건설임대의 경우 '2022년 12월 31일'까지 주택임대사업자를 등록한 경우에만 적용된다.
대부분의 임대사업자가 등록하는 매입임대주택은 2020년까지 등록한 경우에 한해 적용되므로 사실 상 2021년부터 폐지되었다.
4. 취득세 감면 <2022년부터 폐지>
주택임대사업자는 아래의 조건을 만족하는 경우, 취득세를 전액 감면받을 수 있다.
- 2021년 12월 31일까지 주택임대사업자를 등록하는 경우
- 전용면적 60㎡이하
- 아파트를 제외한 공동주택(연립주택, 다세대주택)의 최초 분양자인 경우(단독주택, 다가구주택 제외)
- 임대주택 등록 시, 기준시가 수도권 6억 원 이하, 그 외 지역 3억 원 이하의 주택
- 취득일로부터 60일 이내에 임대주택으로 등록
5. 종합소득세 감면
주택임대사업자 등록을 한 경우, 8년/10년 장기일반임대주택은 75%, 4년 단기임대주택 30%의 종합소득세 감면을 받을 수 있다.
- 전용면적 85㎡ 이하의 주택
- 임대주택을 1개 이상 소유하고 4년 이상(장기임대는 8년 이상) 임대
- 2020년 8월 18일 이후 임대주택을 등록한 경우에는 10년 이상 임대
- 임대주택 등록 시, 기준시가 수도권 6억 원 이하, 그 외 지역 3억 원 이하의 주택
- 임대료 증액 5% 제한 준수
단, 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.
또한 소득세를 감면받은 경우, 건축물에 대하여 감가상각의제규정이 적용되어 나중에 양도 시 양도차익이 높아지는 효과가 발생할 수도 있다고 하니 자세히 알아보고 적용해야 한다.
주택임대사업자 의무
주택임대사업자의 주요 의무로는 10년 이상 해당 주택을 임대(장기임대주택)하여야 하며, 개인적인 사정으로 이를 말소할 수 없다. (=10년 이내에 양도할 수 없다.)
또한 직전 임대료 대비 5% 이상 임대료를 증액할 수 없다.
그밖에도 임차인에게 귀책사유가 없는 한, 임대계약을 해지 및 재계약 거절을 할 수 없다.
또한 임대차계약을 체결할 때, 반드시 등록된 임대주택임을 설명하고, 임대사업자로서의 의무에 대해 알려야 한다.
등기상에도 해당 내용을 부기등기하여야 하고, 표준임대차계약서 양식도 사용해야 한다.
마지막으로, 2021년 8월 18일 이후 체결되는 계약 건에 대해서는 보증보험 가입이 의무화되었다.
주택임대사업자 보증보험 가입 의무화는 2020년 8월 18일부터 시행되었으나, 1년간 유예기간을 거쳐, 2021년 8월 18일부터는 보증보험 가입을 안 했을 시, 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 처해질 수 있다.
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