계약갱신청구권 행사 기간, 의미

 

 

주택의 월세, 전세 계약은 2년 단위로 이루어지고 있다. (주택임대차보호법에서 임대차기간을 2년으로 규정)

 

2020년 7월 임대차3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)이 발표되었고, 특히 계약갱신청구권의 시행에 따라 월세와 전세 임차인은 기존 2년에 추가로 2년(2+2)을 계약 연장하도록 요구할 수 있게 되었다. 

 

 

< 계약갱신청구권 >

행사기간	2020년 12일 10일 이전 계약	계약 만료 6개월 ~ 1개월 전
	2020년 12월 10일 이후 계약	계약 만료 6개월 ~ 2개월 전
내용	임대차 계약의 2년 연장 요구
조건	1회에 한하여 행사 가능 보증금과 임대료는 5% 한도 내에서 증액 가능

개정된 주택임대차보호법에 따르면, 계약종료일 6개월~2개월 전(=행사 기간) 에 임차인은 집주인에게 2년의 계약연장을 요구(=계약갱신청구권 행사)할 수 있으며 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.  [주택임대차보호법 제6조의3]

 

  - 다만, 보증금과 임대료는 5%의 한도 내에서 증액할 수 있다. <전월세상한제> [주택임대차보호법 제7조] 

  - 계약갱신청구권 행사는 1회에 한하여 가능하다.

  - 2020년 12월 10일 이전에 계약한 경우, 행사 기간은 6개월~1개월 전으로 계약갱신청구가 가능하다.

  - 계약갱신을 거부할 수 있는 사유는 다음과 같다. 여러가지 항목이 있지만, 집주인이 능동적으로 계약을 해지하는 사유로는 집주인이 실제 거주하는 것 밖에 없다. 

 

<계약갱신을 거부할 수 있는 사유> 1) 임차인이 2개월의 임대료를 연체한 사실이 있는 경우 2) 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4) 임차인이 집주인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 대여한 경우 5) 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우 6) 주택의 전부 또는 일부가 멸실된 경우 7) 주택을 철거하거나 재건축을 위해 점유해야 하는 경우 8) 임대인(집주인)이 실제 거주하려는 경우 9) 그밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

< 계약갱신청구권 시행의 영향 >

계약갱신청구권은 임대차 종료일 6개월 전부터 행사할 수 있다. 그런데, 세입자가 있는 집을 집주인이 파는 경우, 매매가 이루어지기 전에 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면, 집주인이 실제 거주할 수 없고 임대차 계약을 연장해 주어야 한다.

 

최근 실거주 목적으로 집을 사려는 경우가 아니면 대출에 제한을 두는 등 투자 목적의 주택 매수에 대해서 정부는 강력하게 규제하고 있다. 이에 따라 대부분의 주택 수요는 실거주 목적으로 발생하고 있다. 따라서 임대차 계약이 남아있는 집을 매수하려는 수요는 적고, 바로 들어가서 살 수 있는 집의 수요가 많다. 

 

따라서, 세입자가 있는 집을 팔려는 경우, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하기 전, 즉 임대차계약 만기 6개월 전에 파는 것이 유리하다.

또한 바로 들어가서 살 수 있는 집이 세입자가 있어 만기가 6개월 이상 남은 집보다 더 매력적인 조건으로 평가되어 다소 높은 가격에 거래되는 경우도 있다. 반대로, 실거주 목적으로 집을 구입하려는 경우 시간적인 여유가 있다면, 세입자가 살고 있고 계약기간이 6개월 이상 넉넉하게 남은 집이 시세보다 저렴할 가능성이 있다. 만약, 임대차 계약이 6개월 이하로 남아있다면 매수 전 계약갱신청구권 행사 여부를 집주인에게 반드시 확인해야 한다. 

 

 

<참고>

전월세 계약 종료일 6개월~2개월 전까지 임대인(집주인)이 아무런 통지를 하지 않은 경우, 기존 조건으로 자동으로 계약이 2년 연장된다. <묵시적 갱신>  [주택임대차보호법 제6조]

 

- 또한, 2년 안에 임차인은 언제든지 계약을 종료할 수 있다. (임차인의 통지 3개월 후 계약 해지됨)

- 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사에 해당하지 않는다. 즉, 묵시적 갱신으로 인한 계약연장 이후, 계약갱신청구권 1회 행사 가능

 

 

 

 

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